Định danh số nhà, số căn hộ để minh bạch bất động sản: Cần giải những nút thắt nào?

Ngày 21/10, Cục Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội (C06, Bộ Công an) ký thỏa thuận hợp tác với Tổng Công ty Bưu điện Việt Nam thúc đẩy triển khai Đề án 06 và phục vụ quá trình chuyển đổi số quốc gia. 

Đáng chú ý, đại diện C06 cho biết, quá trình phối hợp với bưu điện, Bộ Công an đang tham mưu giải pháp minh bạch thị trường bất động sản (BĐS) thông qua kế hoạch định danh số nhà, số căn hộ, triển khai sàn giao dịch BĐS quốc gia cho phép định danh cá nhân, tổ chức giao dịch.

Cần thiết nhưng tính khả thi chưa cao

Bàn về câu chuyện định danh số nhà, số căn hộ, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết đây là một thách thức lớn. Việc định danh số nhà và căn hộ chung cư được thực hiện thành công sẽ góp phần giúp sự tăng trưởng và phát triển của thị trường bất động sản trở nên công khai, minh bạch và rõ ràng. Tuy nhiên, tính khả thi của kế hoạch này còn cần xem xét.

“Nếu chỉ dựa vào một vài chỉ tiêu để định danh số nhà sẽ không đảm bảo được tính chuẩn xác trong một thị trường bất động sản cực kỳ phức tạp như Việt Nam”, chuyên gia nhận định.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng thị trường bất động sản vốn chịu ảnh hưởng lớn từ nền kinh tế thị trường, do đó, việc định danh được chi tiết từng tòa nhà là điều khó khăn. 

“Trong khi trước đây, đã từng có thời điểm Bộ Xây dựng có mong muốn thiết lập chuẩn mực cho các loại hình bất động sản, nhưng tất cả chỉ mang tính tương đối và cuối cùng không đem lại lợi ích cho thị trường bất động sản. Thực tế, khi thị trường trầm lắng, dù giá thấp nhưng vẫn không có người mua, còn tại thời điểm thị trường sôi động, dù giá cao nhưng vẫn có thanh khoản”, chuyên gia khẳng định.

Do đó, theo chuyên gia, nếu muốn định danh số nhà, số căn hộ cần dựa trên rất nhiều tiêu chuẩn khác nhau chứ không chỉ là giá trị của bất động sản đó. 

Đồng quan điểm với PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, TS. LS. Đặng Văn Cường cho biết với xu hướng phát triển của xã hội trong ứng dụng công nghệ, kết nối dữ liệu dân cư với các thông tin về nhân thân và xu hướng chuyển đổi số, chính phủ điện tử thì việc kết nối liên thông dữ liệu về thông tin nhân thân cá nhân với các tài sản là điều tất yếu. Số hóa thông tin về tài sản, định danh cá nhân về tài sản cũng là điều kiện thuận lợi để các chủ sở hữu tài sản được pháp luật bảo vệ, nhà nước tăng cường công tác quản lý nhà nước về bất động sản và thuận tiện cho chủ thể trong việc sử dụng tiện ích, dịch vụ giá trị gia tăng. Tuy nhiên số hoá thông tin, định danh bất động sản được thực hiện theo lộ trình nào, nhằm mục đích gì, dự kiến chi phí, nhân lực, công nghệ như thế nào cho phù hợp để đảm bảo hiệu quả trong công tác quản lý, tránh phiền hà cho người dân. 

“Việc định danh biển số nhà không dễ như định danh biển số xe ô tô. Định danh biển số nhà đòi hỏi tất cả nhà ở đều phải cấp số, trong khi đó nhà ở tại khu vực nông thôn gần như 100 % chưa được đánh số nhà. Các nhà ở đô thị không phải ngôi nhà nào cũng có số nhà, đặc biệt là những trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhưng người dân đã sinh sống hàng chục năm trên những ngôi nhà đó…”,  LS. Đặng Văn Cường khẳng định.

Luật sư cho biết tại Việt Nam, pháp luật quy định đất đai, nhà ở là tài sản có đăng ký quyền sở hữu. Cơ quan quản lý đất đai, nhà ở thuộc chính quyền địa phương, cơ quan chuyên trách là tài nguyên môi trường. Hiện nay các cơ quan này đã có tương đối đầy đủ về dữ liệu về nhà ở, về đất đai. Bởi vậy nếu số hóa các thông tin này theo đề án chuyển đổi số quốc gia thì phạm vi trách nhiệm, thẩm quyền thuộc về cơ quan tài nguyên môi trường. 

Khi cơ quan tài nguyên môi trường thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với tất cả các thửa đất, thực hiện chính chủ đối với nhà đất đồng thời chuyển đổi số, số hóa thông tin về bất động sản thì đó là việc làm thu gọn một đầu mối, sau khi có thông tin được cập nhật, số hóa từ cơ quan về tài nguyên môi trường thì sử dụng dữ liệu này để cập nhật vào hệ thống dữ liệu dân cư hoặc có thể sử dụng liên thông với các cơ quan chức năng để phục vụ công tác quản lý cũng như thực hiện các giao dịch, thủ tục hành chính pháp lý theo quy định pháp luật.

“Nếu đầu tư chi phí, tiền của, công nghệ cho việc định danh cá nhân tài sản mà chỉ để sử dụng để cấp thông tin chủ sở hữu tài sản với thông tin về điểm số nhà để giao hàng cho nhanh chóng thì mục tiêu này là không hợp lý, gây lãng phí tốn kém”, chuyên gia phân tích thêm.

Việc thực hiện quản lý bất động sản theo hướng "nhà chính chủ", quản lý tài sản trong xã hội là việc cần làm. Tuy nhiên, đây là vấn đề khá nhạy cảm vì liên quan đến quyền sở hữu tài sản của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là đối với các tài sản của cán bộ công chức. 

“Bởi vậy, khi tổ chức thực hiện định danh số nhà thì phải cần có kế hoạch rất cụ thể, đồng thời tuyên truyền phổ biến để người dân nắm được sự cần thiết, những lợi ích mà người dân có thể có được khi định danh số nhà”, luật sư Cường nhấn mạnh.

Luật sư Cường cho biết nếu mục đích định danh số nhà chỉ để rõ ràng thông tin ngôi nhà nào ai đang sử dụng hoặc chỉ để cho người giao hàng giao đúng địa chỉ thì không phải thực hiện việc định danh, đây không phải là vấn đề lớn. 

Tuy nhiên, nếu định danh số nhà để xác định mỗi người sở hữu bao nhiêu bất động sản thì những nhiều người sở hữu nhiều bất động sản có thể sẽ không thích điều này. Vấn đề này sẽ đụng chạm đến quyền lợi cá nhân, liên quan đến bí mật đời tư cá nhân và nếu những thông tin này không được quản lý tốt, bị lộ lọt thì có thể ảnh hưởng đến các chủ sở hữu tài sản. Nếu thông tin về tài sản của công dân được thu thập nhưng không đảm bảo điều kiện về bảo mật, dẫn đến lộ lọt thông tin thì có thể ảnh hưởng đến đời sống riêng tư của công dân.

Nếu việc định danh cá nhân về tài sản nhằm mục đích quản lý tài sản của từng công dân nhưng nếu không kiểm soát được tình trạng đứng tên hộ bất động sản thì những thông tin về định danh bất động sản cũng chỉ có tính chất tương đối. Người đứng tên bất động sản chưa chắc đã phải là chủ sở hữu thực sự đối với bất động sản đó.

Khi chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với tất cả các thửa đất, khi việc đứng tên trên bất động sản vẫn còn hiện tượng đứng tên hộ thì việc định danh số nhà là không thể thực hiện được. 

Cần xác định mục tiêu, lộ trình thực hiện phù hợp

Việc định danh số nhà, quản lý chặt chẽ bất động sản là xu hướng của nhiều quốc gia, đặc biệt là khi ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý. Các chuyên gia cho rằng, chủ trương quản lý thị trường bất động sản theo cách như vậy là cần thiết nhưng cần xác định mục tiêu, lộ trình thực hiện phù hợp.

Theo luật sư, hiện nay Việt Nam đang thực hiện đề án chuyển đổi số quốc gia, vì vậy theo đề án này thì cơ quan quản lý hành chính nhà nước về lĩnh vực nào thì sẽ thực hiện chuyển đổi số về lĩnh vực đó nên việc số hóa các số nhà để định danh trước tiền sẽ thuộc về các cơ quan quản lý đất đai, nhà ở. 

“Do đó, trước khi định danh biển số nhà thì các cơ quan này phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất đối với tất cả các thửa đất, gắn biển số nhà đối với tất cả các nhà ở ở khu vực nông thôn, vùng núi, vùng sâu, vùng xa... Thực hiện các thủ tục này thì không thể một sớm một chiều và cần phải tính toán đến chi phí, nhân lực, phương tiện kỹ thuật và phải có lộ trình phù hợp”, luật sư Cường chia sẻ.

Việc xác định định danh người đứng tên trên giấy tờ hợp pháp đối với bất động sản cũng chỉ mang tính chất hình thức bởi không ít trường hợp tài sản của người này nhưng nhờ người khác đứng tên. Bởi vậy, tăng cường công tác quản lý tài sản trong xã hội, quản lý bất động sản thì cũng cần tính toán đến công việc, phương thức thực hiện, dự tính chi phí xã hội và hiệu quả trong công tác quản lý. 

Việc quản lý xã hội bằng ứng dụng công nghệ thông tin, minh bạch thông tin và truy xuất nguồn gốc tài sản là điều mà chính phủ nào cũng hướng đến. Tuy nhiên, mục đích của việc quản lý, phương thức quản lý, lộ trình tổ chức thực hiện ứng dụng công nghệ thông tin để tăng cường công tác quản lý đối với từng quốc gia, từng thời điểm là khác nhau phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế xã hội.

Việc định danh biển số nhà không có nhiều ý nghĩa đối với việc vận chuyển hàng hóa, bưu phẩm, bưu kiện bởi định danh biển số nhà là xác định nhà đất chính chủ. Trong khi đó những nhà mặt phố thuận lợi cho kinh doanh thì các chủ nhà thường cho thuê. Những người nhận bưu kiện, bưu phẩm, hàng hóa thường là những người thuê chứ không phải là chủ nhà. Bởi vậy, nếu căn cứ vào thông tin định danh để giao hàng thì sẽ rất phiền phức cho người đứng tên nhà đất.

Luật sư Cường khẳng định khi xã hội phát triển, văn minh, ứng dụng khoa học công nghệ vào công tác quản lý thì mọi vấn đề sẽ ngày càng trở nên minh bạch, dễ dàng phát hiện cho công tác quản lý. Bởi vậy, xu hướng phát triển của xã hội thì nhà nước sẽ ngày càng quản lý tốt hơn đối với dân cư, đối với tài sản của tổ chức cá nhân để có giải pháp hiệu quả trong công tác quản lý xã hội, để bảo vệ tài sản của nhà nước, của tổ chức, cá nhân, kịp thời phát hiện những tài sản bất minh, những hành vi vi phạm pháp luật.

Nếu thực hiện việc định danh số nhà, số căn hộ chỉ để mục đích giao hàng, giao bưu kiện cho dễ thì không cần phải thực hiện định danh bởi nhiều người là chủ nhà nhưng sẽ cho người khác thuê. Việc giao dịch hàng thường sẽ thông qua điện thoại để xác định địa chỉ nên không cần phải định danh ngôi nhà đó đứng tên sở hữu của ai. 

“Việc định doanh số nhà, số căn hộ chỉ có ý nghĩa trong việc quản lý bất động sản của nhà nước. Bởi vậy dự thảo, đề án về vấn đề định danh bất động sản cần được bàn thảo kỹ lưỡng, lấy ý kiến của các chuyên gia để có mục tiêu, phương thức, lộ trình cho phù hợp đảm bảo tính khả thi và hiệu quả trong công tác quản lý”, chuyên gia nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết cần đưa ra những tiêu chuẩn cụ thể và hợp lý như các tiêu chuẩn liên quan đến vị trí địa lý, kết nối hạ tầng, các điều kiện liên quan,... để việc định danh số nhà có tính khả thi. 

“Việc định danh số nhà là cần thiết nhưng thời điểm này cần ưu tiên hơn cho việc tái cấu trúc thị trường bất động sản. Nếu cứ tập trung vào những biện pháp nửa vời thì sẽ không đem về những kết quả tốt đẹp”, chuyên gia Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.