Hoàn thiện cơ chế chính sách để ngăn chặn tình trạng thao túng thị trường bất động sản

Thời gian qua, kết quả các phiên đấu giá đất tại vùng ven Hà Nội khiến nhiều người không khỏi choáng váng. Đơn cử như tại huyện Hoài Đức, giá đất trúng đấu giá dao động trong khoảng từ hơn 90 triệu đồng tới hơn 133 triệu đồng/m2. Tại huyện Thanh Oai, giá trúng đấu giá đất dao động từ 60-100 triệu đồng/m2, cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.

Tuy nhiên, ngay sau phiên đấu giá hầu hết những người trúng đều rao bán chênh từ 400-600 triệu đồng/lô. Đỉnh điểm có những lô được rao bán chênh tới 800 triệu đồng.

Điều đáng nói, tình trạng bỏ cọc đã ồ ạt xảy ra. Đơn cử, phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (huyện Thanh Oai, Hà Nội) có tới 55 lô đất bỏ cọc, có cả lô 100,5 triệu đồng/m2. Trong 13 lô đất nộp đủ tiền, giá cao nhất chỉ hơn 55 triệu đồng/m2.

Mới đây, UBND TP Hà Nội đã có văn bản chỉ đạo các đơn vị về công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo văn bản, Hà Nội chỉ đạo các đơn vị tiếp tục hoàn thiện quy định về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, trong đó hạn chế việc tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Đồng thời, ưu tiên việc đấu giá đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất với đối tượng là tổ chức để thực hiện dự án đầu tư.

Bên cạnh đó, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đẩy nhanh tiến độ thực hiện cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất. Cơ quan này cũng phải kịp thời phối hợp, hướng dẫn các huyện tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong quá trình xác định giá đất.

Về triển khai, tổ chức đấu giá, Hà Nội đề nghị công khai, minh bạch trong việc cung cấp thông tin về các phiên đấu giá. UBND các quận, huyện, thị xã tổ chức thực hiện đấu giá đúng trình tự, thủ tục, xem xét việc quy định bước giá, hình thức đấu giá (đấu nhiều vòng bắt buộc) đảm bảo tính cạnh tranh và sát giá thị trường.

Hà Nội đề nghị Công an TP xem xét các biện pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện vi phạm về đấu giá đất, hướng dẫn UBND các quận, huyện, thị xã có biện pháp ngăn chặn các trường hợp vi phạm quy định đấu giá không được tiếp tục tham gia đấu giá.

Ngoài ra, lực lượng công an cần đề xuất giải pháp ngăn chặn hoặc
hạn chế việc tiếp tục tham gia đấu giá đối với các trường hợp đã từng tham gia đấu giá, trả giá cao “bất thường” để trúng đấu giá nhưng không nộp tiền trúng đấu giá theo quy định.

Hà Nội cũng yêu cầu các quận, huyện lập danh sách các trường hợp trả giá cao hơn thị trường để trúng đấu giá nhưng không nộp tiền. Sau đó danh sách này sẽ được công khai trên trang thông tin của các huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường.

Để làm rõ vấn đề này, phóng viên báo Dân Trí đã có cuộc phỏng vấn Ts, Ls Đặng Văn Cường, Vpls Chính Pháp, Đoàn  luật sư Hà Nội:

TS.Luật sư Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp

Pv: Theo ông, nguyên nhân từ đâu khiến các phiên đấu giá vừa qua trở nên thu hút người tham gia như vậy?

Ts. Ls. Đặng Văn Cường: Qua các số liệu thống kê số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy thời gian gần đây lượng người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tăng đột biến. Trước đó, hôm 10/8, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội đã tổ chức đấu giá 68 thửa đất ở xã Thanh Cao, thu hút khoảng 1.500 nhà đầu tư tham dự. Do nhu cầu quá lớn, giá trúng đã được đẩy lên gấp nhiều lần giá khởi điểm, trong đó lô cao nhất trúng với giá hơn 100 triệu đồng một m2. Điều đáng chú ý đây không phải là cuộc đấu giá có nhiều người tham gia đấu giá nhất, các cuộc đấu giá ở Hà Nội và các tỉnh lân cận thời gian qua thường thu hút được rất đông những người tham gia. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là sau các cuộc đấu giá thì không ít các trường hợp người trúng đấu giá đã bỏ cọc, ở Thanh Oai có đến 80 % số người trúng đấu giá đã bỏ cọc. Đối với các khu vực đấu giá khác thì sau đó cũng hàng chục năm bỏ không, không có người xây dựng, sử dụng gây ra lãng phí lớn về tài nguyên đất, Trong khi đó số người có nhu cầu sử dụng đất, nhà ở trong xã hội tăng cao, đặc biệt là người lao động thu nhập thấp và những cặp vợ chồng trẻ mới kết hôn. Bởi vậy, có thể nói rằng những người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua phần lớn là các nhà đầu cơ, họ tham gia nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận chứ không phải là người có nhu cầu sử dụng thực. Những người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất này với danh nghĩa là các nhà đầu tư, những người môi giới bất động sản nhưng thực tế họ không đơn thuần là những người môi giới bất động sản theo Luật kinh doanh bất động sản, họ cũng không phải là những người thực sự có nhu cầu sử dụng. Trong đó không ít người là những người lợi dụng các hoạt động đấu giá bất động sản để được trúng giá và bán lại cái “quyền” đó cho người khác nhằm hưởng lợi theo kiểu “lướt cọc” và không phải nộp thuế, chính vì động cơ mục đích như vậy nên họ sẽ phải đẩy giá trúng giá cao lên để những người có nhu cầu thực sự không thể mua được, buộc phải mua lại qua tay của họ hoặc họ mua bán trao tay với nhau để tìm cơ hội bán cho người trả giá cao hơn và cuối cùng người sử dụng sẽ phải gánh chịu tất cả việc tăng giá, thổi giá đó, tạo ra cuộc chơi của “những kẻ ngốc”, Trong cuộc thổi giá đó thì nhiều người biết giá giao dịch bất động sản như vậy là cao hơn giá trị thực nhưng vẫn mua, chấp nhận mình là “kẻ ngốc” để tìm kẻ “ngốc hơn”, cuối cùng người nào không bán được cho người khác sẽ là người “ngốc nhất” hoặc người có nguồn thu cầu thực sự thì buộc phải mua với giá cắt cổ.

Pv: Về mức giá khởi điểm các phiên vừa qua tại sao lại thấp như vậy, có vấn đề bất cập gì ở đây thưa ông?

Ts. Ls. Đặng Văn Cường: Theo quy định của luật đấu giá tài sản thì giá khởi điểm được xác định trên cơ sở bảng giá đất do nhà nước quy định nhân với hệ số điều chỉnh (gọi là hệ số k), Trong khi đó hiện nay chính phủ vẫn quy định là bảng giá đất được thực hiện cho đến ngày 1/1/2025. Hiện nay các địa phương đang xây dựng bảng giá đất mới theo luật đất đai 2024. Đây là thời điểm giao thời trong quá trình thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật, bởi vậy bảng giá đất hiện nay chưa sát với giá thị trường, thêm vào đó là hệ số điều chỉnh không đáng kể nên giá khởi điểm trong nhiều cuộc đấu giá là thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. 

Khi giá khởi điểm của các lô đất trong các cuộc đấu giá thấp như vậy dẫn đến số tiền đặt cọc 20 % tính trên giá khởi điểm cũng là rất thấp, những người không có mục đích sử dụng, chỉ lợi dụng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để đầu cơ thổi giá thì họ sẽ rất thích tình huống này, họ sẵn sàng thổi giá theo hình thức trả giá cao rồi bỏ cọc vì số tiền này không đáng kể. Trong thực tế thì những người đầu cơ sẽ không hoạt động một mình mà sẽ theo hội nhóm, theo đó khi họ thổi giá bất động sản bằng hình thức trả giá cao và bỏ cọc thì số tiền cọc đó sẽ do nhiều người góp vào nên số người tiền cọc sẽ được san sẻ cho nhiều người và khi giá bất động sản đã được thổi lên thì họ bán ra những bất động sản đã mua trước đó hoặc trong cuộc đấu giá đó họ cùng nhau mua nhiều lô đất, sẽ bỏ cọc vài lô giá cao, còn lại “vào tiền” hoặc “lướt cọc” những lô họ trúng giá ở mức thấp hơn, những lô đất với giá thấp hơn họ có thể bán sang tay cho những người cần hoặc nộp tiền vào rồi sau đó bán lại cho người khác với giá cao sẽ thu được giá trị lợi ích lớn hơn nhiều số tiền đã bỏ cọc, chung quy lại họ vẫn có lời và giá bất động sản bị đầy lên.

Hệ lụy của việc này là tạo ra một thị trường bất động sản méo mó, những người có nhu cầu thực sự, có thể sử dụng thì không có cơ hội trúng giá. Giá bất động sản đẩy cao khiến cho bất động sản đó không thể đưa vào sử dụng vì làm tăng chi phí sản xuất, việc bỏ cọc cũng có thể khiến nhà nước phải tổ chức đấu giá nhiều lần… Những người này tham gia các hoạt động thao túng thổi giá để trục lợi theo hình thức “lướt cọc” liên tục, bán sang tay nhiều lượt sẽ không nộp thuế cho nhà nước đối với khoản thu nhập này gây thất thu thuế. Chỉ có những giao dịch tuân thủ theo quy định của pháp luật sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng có công chứng và đăng ký sang tên thì nhà nước mới thu được thuế chuyển quyền sử dụng đất. 

Bởi vậy, ủy ban thành phố Hà Nội chỉ đạo các đơn vị khẩn trương lập bảng giá đất và dừng đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương là cần thiết, yêu cầu các cơ quan đơn vị xác minh thông tin và tiếp tục đề suất các hướng để tránh việc thao túng thị trường bất động sản.

Pv: Về giá trúng cao gấp nhiều lần khởi điểm, thậm chí cao hơn nhiều so với giá xung quanh là điều bất thường? Mục của những người trả giá cao là gì?

Ts. Ls. Đặng Văn Cường: Mục đích của những người trả giá cao trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất vừa qua rồi bỏ cọc chính là thao túng thị trường bất động sản để thu lợi bất chính. Họ trả giá cao để chắc chắn mình trúng đấu giá, được “quyền định đoạt” với tài sản đó và ít nhất là họ sẽ bán lại cái “quyền” đó cho người khác theo hình thức “lướt cọc”, “bán lúa non”, người phải nộp tiền nhiều để có được quyền sử dụng đất là người mua lại của họ theo hình thức “lướt cọc”, nếu đó là người thực sự có nhu cầu sử dụng đất thì họ sẽ chịu thiệt thòi khi phải trả giá cao hơn cho người đứng giữa để được sử dụng đất. 

Những hội nhóm tham gia đầu cơ bất động sản theo hình thức thổi giá cao để trục lợi không phải là những người đầu tư chân chính, cũng không phải là các môi giới bất động sản thông thường theo luật kinh doanh bất động sản. Họ là những người bất chấp quy luật, quy định của pháp luật để trục lợi, miễn là có lợi nhuận mà không quan tâm đến các hệ lụy xã hội. 

Họ có thể liên kết thành các hội nhóm để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất hết khu vực này đến khu vực khác và luôn là người trúng giá, bán lại các thửa đất đó cho người khác để kiếm lời, việc trả giá cao rồi bỏ cọc là một biện pháp thao túng tâm lý, đẩy giá trên thị trường để kiếm lời từ các lô đất đã nhận chuyển nhượng trước đó hoặc các lô đất mà họ trả giá thấp hơn trong cuộc đấu giá đó. Hậu quả là những khu vực đó bị đẩy giá cao nên không thể đưa vào sử dụng và những người lao động, người có nhu cầu sử dụng thực sự thì không có cơ hội để tiếp cận với bất động sản, ước mơ được có nhà có đất ngày càng xa vời.

Pv: Theo ông việc trả giá rất cao rồi ồ ạt bỏ cọc cho thấy điều gì từ phiên đấu giá?

Ts. Ls. Đặng Văn Cường: Qua vụ việc đấu giá đất tại Thanh Oai và một số địa phương hiện nay cho thấy rõ ràng thị trường bất động sản đang bị thao túng bởi một số nhóm người trong xã hội, hành vi công khai ngang nhiên khiến thị trường bất động sản biến dạng, méo mó, gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực giống như một bệnh dịch mà chưa có “thuốc đặc trị”. Nếu cứ để tình trạng này diễn ra kéo dài thì dẫn đến việc đấu giá quyền sử dụng đất chỉ phục vụ cho một nhóm lợi ích, một số thành phần trong xã hội lợi dụng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất này để trục lợi và các khu vực đấu giá đó sẽ bị bỏ hoang, bò không, những người có nhu cầu thực sự sẽ phải công lưng để trả nợ, giá cả hàng hóa trong thị trường sẽ bị đẩy cao vì giá thuê mặt bằng tăng cao. 

Pv: Theo ông việc ồ ạt bỏ cọc sẽ tạo ra hệ lụy gì cho thị trường bất động sản?

Ts. Ls. Đặng Văn Cường: Việc bỏ cọc hàng loạt như vậy dẫn đến cuộc đấu giá coi như thất bại, cơ quan chức năng lại mất thêm thời gian để tổ chức đấu giá lại, kế hoạch sử dụng tiền từ hoạt động đấu giá đó đã bị ảnh hưởng. Các cuộc đấu giá tiếp theo lần sau cũng sẽ khó thành công bởi ảnh hưởng tâm lý từ các phiên đấu giá trước đó với giá trúng giá rất cao. Khi các cuộc đấu giá tổ chức không thành công thì dẫn đến tình trạng địa phương sẽ bị động trong việc sử dụng khoản tiền từ đấu giá đất đó cho các kế hoạch đầu tư, chi tiêu ở địa phương. Hậu quả của việc thổi giá bất động sản sẽ gửi ra bong bóng bất động sản và thị trường sẽ méo mó biến dạng, bất động sản sẽ bị bỏ không phải bỏ hoang, gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực cho xã hội.

Pv: Hiện nay đã có những quy định nào để xử lý hành vi bỏ cọc đấu giá rồi thưa ông?

Ts. Ls. Đặng Văn Cường: Quan điểm của pháp luật Việt Nam hiện nay vẫn xác định đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng là quan hệ dân sự, người trả giá cao nhất được xác định là trúng giá mà không nộp tiền thì mất tiền cọc. Trước đây chưa có chế tài hành chính, không có chế tài hình sự cũng không có biện pháp nào ngoài việc thu tiền cọc của người bỏ cọc. Tuy nhiên trong thực tiễn hoạt động tham gia đấu giá của một số tổ chức cá nhân rồi bỏ cộc như vụ ở Thủ Thiêm và các đợt đấu giá quyền sử dụng đất các khu vực ngoại thành Hà Nội và một số tỉnh lân cận thời gian qua khiến cho cơ quan quản lý nhà nước đang nghiên cứu nhiều biện pháp, giải pháp để kiểm soát tình trạng này. Bởi vậy khi sửa đổi Luật đấu giá tài sản 2024 thì đã đưa thêm biện pháp là tước quyền tham gia đấu giá của người bỏ cọc trong thời hạn từ 06 tháng đến 05 năm. tôi cho rằng đây là một trong những biện pháp có tính chất ngăn chặn những người có tâm lý thao túng, răn đe nhất định đối với những người cố ý tác động làm biến dạng thị trường bất động sản. Tuy nhiên nếu những người tham gia trả giá cao để thổi giá rồi bỏ cọc là một tổ chức gồm nhiều người hoặc những hội nhóm thay nhau tham gia thổi giá thì quy định này sẽ không mang lại hiệu quả.

Bởi vậy cần phải có những giải pháp khác như phải tổ chức đấu giá đồng loạt ở nhiều địa phương để các hội nhóm này không có đủ người, đủ thời gian để tham gia tất cả các cuộc đấu giá. Đồng thời nghiên cứu để xác định hành vi thổi giá, thao túng thị trường bất động sản là hành vi vi phạm pháp luật và quy định chế tài hành chính hoặc chế tài hình sự đối với hành vi thao túng này giống như tội thao túng thị trường chứng khoán.

Pv:  UBND Hà Nội đề nghị công an thành phố xem xét các biện pháp nghiệp vụ nhằm ngăn chặn các trường hợp vi phạm quy định đấu giá không được tiếp tục tham gia đấu giá. Theo ông liệu rằng có phương án cấm tham gia đấu giá hoặc hình sự hóa được hay không?

Ts. Ls. Đặng Văn Cường: chỉ đạo vừa qua của ủy ban thành phố Hà Nội là rất kịp thời và thể hiện trách nhiệm của thủ đô đối với thị trường bất động sản. Chỉ đạo việc xác minh thông tin về những người tham gia đấu giá trả giá cao rồi bỏ cọc là chỉ đạo đúng đắn và cần thiết để xác định các hành vi vi phạm nhằm áp dụng biện pháp theo luật đấu giá là tức quyền tham gia đấu giá trong một thời hạn. Ngoài ra cũng sẽ làm rõ nguyên nhân động cơ của những người này để xác định hành vi của họ có phải là thao túng thị trường bất động sản hay không, trên cơ sở đó sẽ để xuất các giải pháp để xử lý. Hiện nay chưa có quy định cấm hành vi thao túng thị trường bất động sản nhưng nếu hành vi cố ý gây cản trở hoạt động của cơ quan tổ chức trong việc đấu giá quyền sử dụng đất thì đó cũng là hành vi vi phạm pháp luật, là hành vi gây rối trật tự công cộng và người thực hiện hành vi này cũng sẽ bị xem xét xử lý bằng chế tài hành chính theo Nghị định 144/2021/NĐ-CP, Hoặc xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đaihoặc xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai, đấu giá tài sản hoặc hình sự về tội gây rối trật tự công cộng theo Điều 318 Blhs

Pv: Việc công khai danh tính các trường hợp trả giá cao hơn thị trường để trúng đấu giá nhưng không nộp tiền liệu có phải phương án ngăn chặn đầu cơ thổi giá gây nhiễu thị trường không và vì sao thưa ông?

Ts. Ls. Đặng Văn Cường: Việc công khai danh tính của những người trả giá cao rồi bỏ cọc là cần thiết để thực hiện các giải pháp phòng ngừa và là cơ sở áp dụng các biện pháp hạn chế quyền tham gia đấu giá tài sản. Ủy ban thành phố Hà Nội giao cho cơ quan công an vào cuộc xác minh theo thẩm quyền là phù hợp và cần thiết vì chỉ có cơ quan công an mới có quyền thu thập các thông tin cá nhân, công khai các thông tin cá nhân để thực hiện các giải pháp phòng ngừa vi phạm pháp luật, đảm bảo trật tự, an toàn xã hội. Kết quả xác minh của cơ quan công an sẽ có những thông tin chính xác, số liệu cụ thể làm cơ sở để thực hiện các biện pháp ngăn chặn hoạt động thao túng thị trường bất động sản. Qua xác minh và phát hiện ra các hành vi vi phạm pháp luật khác thì cũng kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét xử lý theo quy định của pháp luật. 

Việc xác minh thông tin và công khai danh tính của những người bỏ cọc trong các cuộc đấu giá vừa qua là một trong những biện pháp, giải pháp để ngăn chặn tình trạng thao túng thị trường bất động sản. Tuy nhiên để kiểm soát được thị trường bất động sản khiến cho thị trường này hoạt động một cách lành mạnh theo quy luật thị trường thì cần phải hoàn thiện chính sách và pháp luật về nó phải đặc biệt là phải luật hóa khái niệm “thao túng thị trường bất động sản” để có những quy định về quản lý cũng như có những chế tài xử lý đối với hành vi này. Hiện nay luật hình sự Việt Nam đã có tội thao túng thị trường chứng khoán, không ít tổ chức cá nhân đã bị xử lý về hành vi này. Tuy nhiên chưa có quy định về xử lý đối với hành vi thao túng thị trường vàng và thao túng thị trường bất động sản, có lẽ đây cũng là nguyên nhân khiến cho nhiều đối tượng sẵn sàng thực hiện hành vi vi phạm mà không sợ bị áp dụng chế tài. Bởi vậy, hoàn thiện chính sách pháp luật về quản lý thị trường vàng, thị trường bất động sản bằng cách đưa ra các khái niệm mới, những quy định cụ thể để quản lý thị trường này, tránh tình huống một số nhóm lợi ích thao túng thị trường để trục lợi làm méo mó, biến dạng thị trường vốn, thị trường tài sản bđs. 

Pv: Cần có thêm biện pháp gì để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc, cũng như trả giá cao rồi rao bán chênh nhằm trục lợi gây méo mó cho thị trường bất động sản thưa ông?

Ts. Ls. Đặng Văn Cường: Tôi cho rằng để quản lý tốt thị trường bất động sản thì cần tiếp tục hoàn thiện chính sách và pháp luật về nó, cần phải quy định cụ thể hơn nữa về công tác quản lý thị trường này, đặc biệt là đối với hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá tài sản. Giải pháp một số người đề suất là cho các tổ chức tham gia vào các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, quy định về các thửa đất đó phải được xây dựng trong thời hạn nhất định cũng là giải pháp có thể áp dụng để tránh các thửa đất bị bỏ không sau đủ giá. 

Ngoài ra cần phải luật hóa khái niệm “thao túng thị trường bất động sản”, xác định đây là hành vi vi phạm pháp luật và cần phải quy định chế tài hành chính và chế tài hình sự cho hành vi này. Khi luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật đấu giá tài sản và các văn bản pháp luật có liên quan xác định hành vi thao túng thị trường bất động sản là hành vi vi phạm pháp luật đồng thời quy định chế tài thì sẽ là một biện pháp quản lý mạnh mẽ, có tính răn đe cao đối với những người lợi dụng hoạt động đấu giá bất động sản để trục lợi, tạo ra bong bóng bất động sản và gây ra những hệ lụy tiêu cực cho xã hội.

Cần sớm ban hành khung giá đất theo luật mới để giá đất phù hợp với giá thị trường, xác định giá khởi điểm sát với giá thị trường cũng là một giải pháp hạn chế được tình trạng bỏ cọc.

Cần nghiên cứu về các hoạt động đầu tư theo nhóm, hợp sức đầu tư bất động sản thiếu lành mạnh để có những điều chỉnh đối với nhóm đối tượng này trong xã hội. Khi các nhóm đầu tư theo hình thức đầu cơ thổi giá vi phạm đạo đức kinh doanh, vi phạm luật kinh doanh bất động sản thì cần xác định là hành vi vi phạm pháp luật và có quy định chế tài để xử lý;

Cần áp dụng đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật, xây dựng cơ chế phối hợp giữa các cơ quan đơn vị để kịp thời phát hiện ra những bất cập, bất hợp lý trong hoạt động đấu giá tài sản để kịp thời điều chỉnh cho phù hợp. Trước mắt có thể tổ chức đấu giá đồng thời ở nhiều địa phương, cùng một thời điểm để tránh các đối tượng thao túng thị trường này có thời cơ, tham gia nhiều cuộc đấu giá để thổi giá.